Porady prawne nieruchomości Kraków: kiedy zlecić sprawdzenie KW?

Kiedy zlecić sprawdzenie księgi wieczystej przed kupnem nieruchomości?

Najlepiej przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy i przed wpłatą zadatku lub zaliczki. Wcześniejsza analiza pozwala wykryć obciążenia i spory, zanim powstanie ryzyko utraty pieniędzy. Warto ją zlecić także przed złożeniem wniosku kredytowego, aby uniknąć wątków, które zablokują finansowanie. Dodatkowa weryfikacja jest wskazana, gdy pojawia się „wzmianka” o nowym wniosku w księdze, bo stan prawny może się zmieniać. Kontrola jest ważna również przy lokalach z rynku pierwotnego, przy odkupie cesji oraz gdy nieruchomość była niedawno dzielona lub scalana. W Krakowie warto skorelować wyniki z planem miejscowym i ewentualnym obszarem rewitalizacji.

Czy zlecić prawnikowi analizę umowy deweloperskiej i zapisów w księdze wieczystej?

Tak, bo to właśnie w umowie i w księdze wieczystej kryją się realne ryzyka. Ustawa deweloperska chroni nabywcę, ale nie zastępuje indywidualnej analizy treści dokumentów i załączników. Prawnik sprawdza harmonogram płatności, kary umowne, uprawnienia do odstąpienia, zasady odbioru i rozliczeń, a także ryzyka zmian metrażu. Weryfikuje też KW gruntu, na którym powstaje inwestycja, w tym hipoteki i roszczenia. W Krakowie dodatkowo istotne są miejscowe plany, drogi publiczne i ograniczenia zabudowy. Taka analiza porządkuje ryzyka i pozwala je negocjować przed podpisaniem.

Jakie wpisy w rejestrze najczęściej sygnalizują ryzyko?

• Hipoteki na rzecz banków lub wierzycieli.
• Wzmianki o złożonych wnioskach, które mogą zmienić treść księgi.
• Ostrzeżenie o niezgodności treści księgi ze stanem prawnym lub o toczącej się sprawie.
• Służebności gruntowe, przesyłu lub drogi koniecznej.
• Prawa osobiste, w tym dożywocie lub użytkowanie.
• Roszczenia z umów najmu, dzierżawy lub przedwstępnych, gdy są ujawnione.
• Wpisy o egzekucji z nieruchomości lub upadłości właściciela.
• Nieścisłości w działach I-O i I-Sp dotyczące oznaczenia, powierzchni albo właściciela.

Te sygnały nie zawsze wykluczają zakup, ale wymagają wyjaśnienia i zabezpieczenia w umowie.

Jak szybko można otrzymać weryfikację stanu prawnego nieruchomości i umowy?

To zależy od dostępności dokumentów i zakresu analizy. Przy pełnych materiałach weryfikacja może być wykonana w krótkim terminie. Gdy potrzebne są dodatkowe zaświadczenia lub dane z urzędów, czas wydłuża się o ich pozyskanie. Przyspiesza pracę komplet dokumentów przekazany na start oraz jasny zakres pytań. Termin i tryb prac ustalany jest indywidualnie podczas kontaktu.

Kiedy weryfikacja stanu prawnego jest konieczna przed licytacją?

Zawsze przed przystąpieniem do licytacji komorniczej lub upadłościowej. W takich sprawach część obciążeń wygasa z mocy prawa, a część może pozostać. Kluczowe jest ustalenie, które prawa są „trwałe” i jak wpływają na korzystanie z nieruchomości. Poza księgą wieczystą należy zapoznać się z obwieszczeniem, protokołem opisu i oszacowania oraz innymi aktami postępowania. Pozwala to ocenić realny stan, ryzyka sąsiedzkie i koszty, które mogą obciążyć nabywcę po przysądzeniu własności.

Jakie dokumenty i zaświadczenia trzeba przygotować do weryfikacji?

• Numer księgi wieczystej oraz adres nieruchomości.
• Podstawę nabycia sprzedającego, na przykład akt notarialny lub postanowienie spadkowe.
• Projekt umowy rezerwacyjnej, przedwstępnej, deweloperskiej lub sprzedaży.
• Prospekt informacyjny i załączniki przy rynku pierwotnym.
• Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków lub mapę ewidencyjną.
• Zaświadczenie o przeznaczeniu w planie miejscowym lub decyzję o warunkach zabudowy.
• Zaświadczenia wymagane przez notariusza, na przykład o obszarze rewitalizacji, braku kwalifikacji jako las, braku zaległości w opłatach.
• Informacje o mediach i dojazdach, w tym umowy z dostawcami, jeśli są.

Zestaw dokumentów jest dobierany do rodzaju transakcji i ustalany przy przyjęciu sprawy.

Czy pełnomocnictwo wystarczy do sprzedaży i weryfikacji prawnej?

Do sprzedaży nieruchomości potrzebne jest pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego z precyzyjnym zakresem. Może ono wskazywać minimalną cenę, sposób zapłaty i rachunek właściciela. Do pozyskiwania odpisów i zaświadczeń zwykle wystarcza pełnomocnictwo pisemne, choć część instytucji może wymagać szczególnej formy. Treść pełnomocnictwa powinna być dostosowana do celu i realnych czynności, które mają zostać wykonane.

Jakie kroki prawne przysługują kupującemu, gdy sprzedający uchyla się?

Na początku kieruje się wezwanie do wykonania umowy wraz z wyznaczeniem dodatkowego terminu. Gdy nie przynosi to skutku, możliwe jest odstąpienie od umowy z żądaniem zwrotu zadatku lub jego dwukrotności, jeśli przewiduje to umowa. Inną drogą jest pozew o zobowiązanie do przeniesienia własności, gdy spełniono warunki umowy przedwstępnej. W sprawach pilnych rozważa się zabezpieczenie roszczeń. Dobór ścieżki zależy od treści umowy, rodzaju wpłaty i dowodów korespondencji.