Kto w wspólnocie odpowiada za przegląd pięcioletni budynku i rejestr?
Coraz więcej wspólnot mieszkaniowych zadaje sobie pytanie, kto formalnie odpowiada za przegląd pięcioletni budynku i prowadzenie rejestru. To sprawy ważne, bo łączą bezpieczeństwo mieszkańców z odpowiedzialnością prawną i finansową.
W artykule wyjaśniam, kto ma obowiązek zorganizować kontrolę, jakie uprawnienia są wymagane od wykonawców, jak prowadzić dokumentację i rejestr, jak planować terminy oraz co grozi za zaniedbania.
Kto w wspólnocie odpowiada za przegląd pięcioletni budynku?
Za przegląd pięcioletni odpowiada właściciel lub zarządca obiektu, a we wspólnocie – zarząd działający w imieniu właścicieli.
W praktyce wspólnota jako właściciel części wspólnych zleca kontrolę poprzez zarząd lub profesjonalnego zarządcę na podstawie uchwały albo umowy. Odpowiedzialność ustawowa wynika z Prawa budowlanego. Brak przeglądu obciąża wspólnotę, a w granicach pełnionych funkcji także członków zarządu lub zarządcę. Obowiązek pięcioletni nie zastępuje kontroli rocznych czy półrocznych dla dużych obiektów.
Czy obowiązek leży po stronie właściciela czy zarządu wspólnoty?
Obowiązek ustawowy spoczywa na właścicielu lub zarządcy, a organizacyjnie realizuje go zarząd wspólnoty.
Jeśli wspólnota powierzyła zarząd profesjonalnemu zarządcy, to on wykonuje te czynności w granicach umowy i przepisów. Niezależnie od modelu zarządzania, wspólnota musi zapewnić terminowe kontrole i pełną dokumentację.
Kto może wykonywać przegląd – jakie uprawnienia są wymagane?
Przegląd pięcioletni wykonują osoby z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności, a pomiary elektryczne i odgromowe osoby z aktualnymi kwalifikacjami do urządzeń elektrycznych.
Skład zespołu zwykle obejmuje specjalistę ogólnobudowlanego i osobę uprawnioną do badań instalacji elektrycznych oraz odgromowych. W razie potrzeby dołącza się inne specjalności, na przykład kominową czy sanitarną. Zakres kwalifikacji powinien odpowiadać zakresowi badanych elementów.
Jak wspólnota powinna prowadzić rejestr przeglądów i protokołów?
Rejestr prowadzi się w książce obiektu budowlanego, w tym w systemie c-KOB, jeśli budynek podlega temu obowiązkowi.
Wpisy powinny być kompletne, czytelne i spójne z protokołami. Dobra praktyka to:
prowadzenie aktualnej listy kontroli wraz z datami i zakresem,
archiwizacja protokołów i załączników, w tym pomiarów i dokumentacji foto,
oznaczanie statusu zaleceń: nowe, w realizacji, wykonane,
dołączanie potwierdzeń wykonanych napraw i przeglądów uzupełniających,
zachowanie ciągłości danych przy zmianie zarządu lub zarządcy.
Jak ustalić termin kontroli co najmniej raz na pięć lat?
Termin liczy się od daty poprzedniej kontroli pięcioletniej albo od dopuszczenia do użytkowania, a kontrolę planuje się najpóźniej przed upływem pięciu lat.
Wspólnota może skoordynować przegląd z kontrolą roczną, aby ograniczyć wejścia na obiekt i koszty organizacyjne. Dobrą praktyką jest termin wiosenny, gdy łatwiej ocenić wpływ zimy. Dla obiektów wielkopowierzchniowych obowiązują też odrębne kontrole dwa razy w roku, co nie zwalnia z przeglądu pięcioletniego.
Co powinno znaleźć się w protokole po przeglądzie pięcioletnim?
Protokół powinien jednoznacznie potwierdzać stan i przydatność obiektu do użytkowania oraz zawierać pełny wykaz ustaleń i zaleceń.
Warto ująć:
dane obiektu i podstawę prawną kontroli,
skład zespołu wraz z uprawnieniami i kwalifikacjami,
zakres przeglądu i zastosowane metody,
opis usterek, niezgodności i ocenę ryzyka,
zalecenia z terminami i priorytetami,
wniosek o przydatności obiektu do użytkowania,
załączniki: szkice, zdjęcia, protokoły pomiarowe,
datę, podpisy i pieczęcie osób wykonujących.
Jak udokumentować badania instalacji elektrycznej i odgromowej?
Badania dokumentuje się protokołami pomiarowymi podpisanymi przez osoby z kwalifikacjami oraz wpisem do rejestru i książki obiektu.
Standardowy komplet obejmuje:
wyniki oględzin instalacji i urządzeń ochronnych,
pomiary impedancji pętli zwarcia,
sprawdzenie działania wyłączników różnicowoprądowych,
pomiar rezystancji izolacji przewodów,
sprawdzenie ciągłości przewodów ochronnych,
pomiar rezystancji uziemień oraz elementów instalacji odgromowej,
wykaz niezgodności i zalecenia naprawcze,
informacje o przyrządach pomiarowych i ich aktualnej kalibracji.
Jakie sankcje grożą wspólnocie za brak terminowych przeglądów?
Możliwe są kary finansowe, nakazy nadzoru budowlanego, a w skrajnych przypadkach ograniczenie lub wstrzymanie użytkowania obiektu.
Nadzór może nałożyć obowiązek przeprowadzenia kontroli lub wykonania robót zabezpieczających. Odpowiedzialność może dotyczyć wspólnoty, zarządu lub zarządcy, zależnie od umów i okoliczności. Zaniedbania zwiększają też ryzyko sporów z ubezpieczycielem po szkodzie oraz odpowiedzialności cywilnej wobec poszkodowanych.
Dobrze zaplanowany i udokumentowany przegląd pięcioletni budynku daje spokój, porządkuje działania naprawcze i chroni wspólnotę przed ryzykiem. Warto traktować go jako element stałego planu utrzymania, a nie jednorazowy obowiązek.
Zaplanuj przegląd pięcioletni i uzupełnij rejestr w książce obiektu już dziś.
