Jak ubezpieczyć domek holenderski używany na wynajem turystyczny?
Coraz więcej właścicieli decyduje się wynajmować domek holenderski w modelu krótkoterminowym. To prosty sposób na sezonowy przychód, ale wymaga poprawnego rozliczenia podatku. Najczęściej wybieraną formą jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
W tym artykule wyjaśniam, kiedy krótkoterminowy wynajem podlega ryczałtowi, jak liczyć przychód, jakie formalności dopełnić oraz jak zamknąć sezon bez błędów w podatkach.
Jak rozliczyć domek holenderski na ryczałcie przy krótkim najmie?
Podatek płacisz ryczałtem od otrzymanych wpływów. Rozliczasz to jako najem prywatny albo jako usługi zakwaterowania w działalności gospodarczej.
Jeśli wynajmujesz prywatnie, płacisz ryczałt według stawek dla najmu prywatnego. Gdy prowadzisz to jako działalność, możesz wybrać ryczałt dla usług zakwaterowania. Kluczowy jest zakres usług i zorganizowanie najmu. Podatek wpłacasz miesięcznie lub kwartalnie, a po roku składasz PIT-28. Ryczałt liczysz od przychodu, czyli od kwot, które faktycznie otrzymujesz lub które postawiono do twojej dyspozycji.
Kiedy najem krótkoterminowy kwalifikuje się do ryczałtu?
Najem prywatny rozlicza się ryczałtem z mocy ustawy. W działalności gospodarczej można wybrać ryczałt dla usług zakwaterowania.
Najem krótkoterminowy często ma cechy usług zakwaterowania, zwłaszcza gdy zapewniasz sprzątanie po gościach, wymianę pościeli, odbiór kluczy, stałą dostępność, reklamę i rezerwacje jak w obiekcie turystycznym. Wtedy fiskus traktuje to jako działalność. Jeśli jedynie udostępniasz domek holenderski bez dodatkowych usług i robisz to okazjonalnie, możesz mieścić się w najmie prywatnym. Decydują fakty: skala, zorganizowanie i zakres świadczeń.
Jak ustalić przychód i moment jego powstania?
Przychód powstaje, gdy pieniądze otrzymasz lub gdy będą postawione do twojej dyspozycji.
Do przychodu zaliczasz:
opłatę za nocleg,
opłaty za sprzątanie, pościel, parking i podobne, jeśli je pobierasz,
zaliczki w momencie wpływu,
opłaty pobrane przez platformę rezerwacyjną, nawet jeśli wypłaca ci kwotę pomniejszoną o prowizję. Przychodem jest kwota zapłacona przez gościa przed potrąceniem prowizji.
Kaucja zwrotna nie jest przychodem w chwili pobrania. Staje się nim dopiero, gdy ją zatrzymasz. Opłata miejscowa dla gminy, którą tylko inkasujesz i przekazujesz, nie stanowi twojego przychodu.
Jakie formalności trzeba załatwić przed rozpoczęciem najmu?
Przy najmie prywatnym nie składasz wyboru formy opodatkowania, bo ryczałt jest tu standardem. Warto przygotować prostą umowę najmu krótkoterminowego i zasady pobytu.
Jeśli prowadzisz działalność:
zgłaszasz wybór ryczałtu w rejestrze przedsiębiorców,
zakładasz ewidencję przychodów,
sprawdzasz obowiązki wobec gminy, w tym ewentualny wpis obiektu do ewidencji, gdy świadczysz usługi hotelarskie,
weryfikujesz, czy w twoim modelu potrzebna jest kasa fiskalna oraz czy możesz korzystać ze zwolnień przy płatnościach bezgotówkowych.
Czy przy ryczałcie można uwzględnić koszty amortyzacji i napraw?
Nie. Ryczałt liczysz od przychodu, bez odliczania kosztów, w tym amortyzacji i napraw.
Wydatki na media, prowizje platform, środki czystości, dojazdy czy serwis domku holenderskiego nie obniżają podstawy opodatkowania w ryczałcie. Amortyzacja dotyczy tylko działalności na zasadach kosztowych i tylko jeśli przepisy na to pozwalają. W przypadku domku holenderskiego klasyfikacja jako środka trwałego zależy od cech obiektu oraz sposobu użytkowania i wymaga odrębnej analizy.
Jak prowadzić ewidencję przychodów i dowody zapłaty?
Prowadź na bieżąco ewidencję przychodów i przechowuj dowody płatności.
W praktyce sprawdza się prosty rejestr z polami:
data wpływu pieniędzy,
dane gościa lub numer rezerwacji,
tytuł wpłaty i okres pobytu,
kwota brutto zapłacona przez gościa,
forma płatności,
uwagi, na przykład „zaliczka”, „kaucja”.
Jako dowody zachowuj potwierdzenia przelewów, raporty z platform, pokwitowania kaucji i korespondencję rezerwacyjną. Przechowuj dokumenty przez pięć lat, licząc od końca roku, w którym rozliczasz podatek. Jeśli przyjmujesz gotówkę, sprawdź, kiedy powstaje obowiązek stosowania kasy fiskalnej. Zwolnienia często dotyczą wyłącznie płatności bezgotówkowych na rachunek.
Jak wybrać między ryczałtem a księgowością na zasadach ogólnych?
W najmie prywatnym wyboru nie ma, bo stosujesz ryczałt. W działalności wybór zależy od relacji przychodów do kosztów i od organizacji najmu.
Ryczałt bywa korzystny, gdy masz wysokie obłożenie i niskie koszty jednostkowe. Zasady ogólne lub podatek liniowy mogą być lepsze, gdy koszty są istotne, na przykład wysoka prowizja platform, intensywne sprzątanie, wynagrodzenia, większe nakłady na wyposażenie. Weź pod uwagę także składki ubezpieczeniowe i ewentualne rozliczenia podatku od towarów i usług, jeśli świadczysz usługi zakwaterowania w ramach działalności.
Co zrobić po zakończeniu sezonu, by prawidłowo rozliczyć przychody?
Zsumuj przychody, sprawdź przekroczenie progów i rozlicz ryczałt w zeznaniu rocznym PIT-28 do końca kwietnia.
Praktyczna lista działań po sezonie:
porównaj sumę wpływów z progiem stawek ryczałtu,
wyrównaj ewentualne niedopłaty z zaliczek,
przygotuj zestawienie miesięczne przychodów i zaliczek,
pobierz i zarchiwizuj raporty z platform rezerwacyjnych,
rozlicz pobraną opłatę miejscową z gminą, jeśli ją inkasujesz,
zaplanuj zmiany na kolejny sezon, na przykład formę opodatkowania w działalności, sposób płatności i zasady kaucji.
Dobrze zaplanowany model rozliczeń ułatwi spokojny sezon i bezstresowe zamknięcie roku. Wybór między najmem prywatnym a działalnością i między ryczałtem a rozliczeniem kosztów warto odnieść do realnego obłożenia i marży, a także do twojej dostępności operacyjnej.
Sprawdź, jak Twoja sytuacja mieści się w powyższych wariantach i przygotuj plan rozliczeń na sezon, aby uniknąć zaległości podatkowych.
