Jak adwokat negocjuje z bankiem przejęcie kredytu w podziale majątku?

Jak adwokat negocjuje przejęcie kredytu przy podziale majątku?

Adwokat prowadzi rozmowy tak, aby bank wyraził zgodę na zwolnienie jednego współkredytobiorcy i bezpieczne przejęcie długu przez drugiego.
Przejęcie długu wymaga zgody wierzyciela, czyli banku. Pełnomocnik przygotowuje spójną strategię: najpierw porządkuje stan prawny nieruchomości i sytuację majątkową stron, potem występuje do banku z kompletnym wnioskiem. Proponuje rozwiązanie dopasowane do zdolności kredytowej, na przykład przejęcie długu przez jedną osobę, dołączenie nowego współkredytobiorcy albo refinansowanie. Negocjuje parametry umowy, harmonogram i warunki zwolnienia drugiej strony z długu.

Jak adwokat przygotowuje dokumenty potrzebne do rozmów z bankiem?

Adwokat tworzy kompletny pakiet potwierdzający stan prawny, wartość nieruchomości i zdolność kredytową osoby przejmującej dług.
Najpierw ustala listę wymaganych załączników zgodnie z polityką banku. Zwykle w pakiecie znajdują się:

• odpis wyroku rozwodowego lub umowa/plan podziału majątku,
• odpis księgi wieczystej i dokumenty własności,
• umowa kredytowa z aneksami i zaświadczenie o saldzie oraz historii spłat,
• operat szacunkowy lub wycena nieruchomości,
• dokumenty dochodowe osoby przejmującej dług, na przykład zaświadczenia, PIT, zestawienie innych zobowiązań,
• raport BIK,
• projekt aneksu dotyczącego zwolnienia z długu oraz oświadczenie o poddaniu się egzekucji, jeśli bank tego wymaga,
• polisy ubezpieczeniowe związane z kredytem i nieruchomością.

Złożenie pełnego, spójnego wniosku przyspiesza decyzję banku i zmniejsza liczbę pytań.

Jakie kryteria bank bierze pod uwagę przy zgodzie na przejęcie kredytu?

Bank ocenia przede wszystkim zdolność kredytową osoby przejmującej dług i poziom ryzyka zabezpieczenia.
W praktyce analizowane są:

• dochody, stabilność zatrudnienia i relacja rat do dochodu,
• historia spłat i ocena w BIK,
• wartość nieruchomości i wskaźnik LTV po przejęciu kredytu,
• aktualne i planowane obciążenia nieruchomości w księdze wieczystej,
• wiek kredytobiorcy i dopuszczalny okres kredytowania,
• ewentualna potrzeba dodatkowego zabezpieczenia, na przykład poręczyciel lub współkredytobiorca,
• ryzyko stopy procentowej oraz polityka banku dla danego typu kredytu.

Adwokat pomaga zebrać i uargumentować dane tak, aby zminimalizować ryzyka widziane przez bank.

Jak adwokat wycenia udział w majątku przy przejmowaniu długu?

Punktem wyjścia jest „czysta wartość” nieruchomości, czyli wartość rynkowa pomniejszona o saldo kredytu.
Wycena zwykle obejmuje:

• wartość rynkową z operatu rzeczoznawcy,
• aktualne saldo kapitału kredytu z banku,
• ewentualne koszty okołokredytowe i umowne opłaty związane ze zmianą dłużnika,
• ustalenie udziałów małżonków z zasady równości lub żądanie nierównych udziałów,
• rozliczenie nakładów między majątkiem wspólnym a osobistym, jeśli ma to wpływ na wynik.

Na tej podstawie oblicza się kwotę spłaty dla odchodzącego współmałżonka. Adwokat dba, aby sposób wyliczenia był zgodny z orzecznictwem i możliwy do obrony przed sądem i bankiem.

Jakie zabezpieczenia i klauzule powinny znaleźć się w ugodzie z bankiem?

Kluczowe są jasne zapisy o zwolnieniu z długu, nowym harmonogramie i warunkach zabezpieczenia hipotecznego.
Warto przewidzieć:

• jednoznaczne zwolnienie współkredytobiorcy z długu bez prawa regresu banku do tej osoby,
• termin wejścia w życie zmian i warunki zawieszające, na przykład uprawomocnienie podziału,
• nowy harmonogram spłat, oprocentowanie i zasady zmiany stopy,
• aktualizację zabezpieczeń w księdze wieczystej,
• utrzymanie lub zmianę polis ubezpieczeniowych,
• oświadczenie o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego, jeśli bank tego wymaga,
• procedurę na wypadek opóźnień lub konieczności refinansowania.

Takie klauzule ograniczają spory i przyspieszają techniczne zamknięcie procesu.

Jak przebiega negocjacja z bankiem krok po kroku?

Proces obejmuje analizę, kompletowanie dokumentów, decyzję banku i podpisanie aneksów.
Najczęstsza sekwencja wygląda tak:

• diagnoza sytuacji prawnej i finansowej oraz wstępna kalkulacja udziałów,
• kontakt z bankiem i uzgodnienie listy wymaganych dokumentów,
• wycena nieruchomości i zebranie zaświadczeń,
• złożenie wniosku o przejęcie długu lub zmianę struktury kredytobiorców,
• negocjacja parametrów i ewentualnych dodatkowych zabezpieczeń,
• decyzja warunkowa banku i uzupełnienie dokumentów,
• podpisanie aneksu oraz ewentualnego aktu notarialnego,
• aktualizacja księgi wieczystej i wdrożenie nowego harmonogramu.

Adwokat koordynuje terminy między bankiem, notariuszem i stronami, aby uniknąć przestojów.

Kiedy warto rozważyć alternatywy zamiast przejęcia kredytu?

Gdy zdolność kredytowa jest niewystarczająca albo warunki banku są zbyt trudne do spełnienia.
Praktyczne opcje to:

• refinansowanie w innym banku,
• sprzedaż nieruchomości i spłata kredytu z ceny,
• czasowe pozostawienie współkredytowania z wewnętrzną ugodą co do spłat i rozliczeń,
• wprowadzenie dodatkowego współkredytobiorcy lub poręczyciela,
• częściowa nadpłata długu, aby obniżyć wskaźnik LTV.

Adwokat porównuje ryzyka i wskazuje, która ścieżka najlepiej chroni interes strony.

Jak przygotować się do pierwszej rozmowy z adwokatem w sprawie kredytu?

Warto zabrać umowę kredytu, orzeczenie rozwodowe, dane o dochodach i podstawowe dokumenty nieruchomości.
Przydatna lista:

• umowa kredytowa, aneksy, harmonogram i zaświadczenie o saldzie,
• odpis księgi wieczystej i dokument nabycia nieruchomości,
• wyrok rozwodowy lub projekt ugody majątkowej,
• zaświadczenia o dochodach, PIT, wykaz innych zobowiązań,
• raport BIK,
• ewentualna wycena nieruchomości,
• lista pytań o ryzyka, terminy, wymagane zabezpieczenia i przewidywane koszty czynności bankowych i notarialnych.

Dzięki temu adwokat szybciej oszacuje szanse na zgodę banku i zaproponuje plan działań.